عقود المقاولات

البنية القانونية والفنية لعقود المقاولات

مقدمة:

يعتبر العقد الهندسى الإنشائى (عقود المقاولات) ذو طبيعة خاصة حيث أنة يعتمد بالأساس على اعتبا رات فنية صرفة، لذا من الأهمية بمكان العناية بصياغة مواصفات الأعمال الهندسية لتعطى فى النهاية المشروع المطلوب على أكمل صورة مطلوبة. ومن جهة أخرى فإن معظم المشاريع الإنشائية يتم تنفيذها بواسطة متخصصين ويطلق عليهم مقاولى البناء. وعليه فإن مالك المشروع يقوم بعقد اتفاق مع المقاول ليتم تنفيذ المشروع طبقاً للمواصفات والرسومات المحددة وهو ما يطلق علية بعقد الإنشاء، بحيث يقوم المالك بدفع مستحقات مالية للمقاول بموجب شروط العقد نظير قيام الأخير بتنفيذ أعمال المشروع وتسليمه إلى المالك فى صورته المتفق عليها. وتجدر الإشارة بأن الأُسلوب السائد فى مجال المقاولات هو قيام المالك بالإعلان فى الوسائل العامة على المشروع لاختيار المقاول المناسب لتنفيذ المشروع بناءاً على عوامل عديدة من اهمها خبرة المقاول، والتكلفة المطلوبة للعقد، والأعمال السابقة المنجزة بنجاح بواسطة المقاول.

تعريف العقد الهندسى (عقود المقاولات) ومحتوياته:

العقد هو وثيقة اتفاق مكتوبة بين طرفى التعاقد لتنفيذ مشروع هندسى معين وهما صاحب العمل(جهة التعاقد) ويرمز له عادةً فى العقود الهندسية (عقود المقاولات) بالطرف الأول، والشركة المنفذه (المقاول) ويرمز له فى العقود الهندسية (عقود المقاولات) بالطرف الثانى، وعلى ذلك فإن العقد يوضح فيه حقوق والتزامات كل طرف تجاه الطرف الآخر.

محتويات العقد:

1- الإتفاقية (صيغة العقد)
2- الشروط العامة والشروط الخاصة
3- المواصفات
4- بنود قوائم الكميات ( مقاييس الأعمال )
5- الرسومات الهندسية للمشروع
6- الجدول الزمنى لتنفيذ المشروع
7- خطابات ضمان أوأية ملاحق أخرى

1- الإتفاقية:

فى هذا المستند يجسد الآتفاق بين طرفى العقد الهندسي (عقود المقاولات) ويتم التوقيع عليه من جهة التعاقد (المالك) والمقاول وربما يتضمن ايضا بعض الشهود، ويذكر فيه عادةً اسم المشروع وقيمته المالية واسما طرفى الإتفاق (العقد ) وممثليهما.

2- شروط العقد:

وتشمل الشروط العامة والخاصة وهما كالآتى:

أ- الشروط العامة:(General Conditions)

تشمل هذة الشروط مجموعة الأحكام العامة لأى مشروع وعادة يمكن حصرها فى الآتى:

• تعريف عام بالمشروع (المالك، المقاول، المصمم)
• مكونات العقد
• حقوق ومسؤوليات المالك والمقاول والمصمم
• الزمن الكلي لتنفيذ المشروع
• طريقة الدفع بين المقاول والمالك
• التأمينات وغرامات التأخير

ب- الشروط الخاصة(Special Conditions)

وهى عادة ما تكون إما تعديل أو اضافة للشروط العامة بحيث تلائم طبيعة المشروع المراد تنفيذه فإذا كانت أعمالاً بحرية مثلاً تضاف شروط تخص أعمال المساحة البحرية والحفر فى قاع البحر وكذلك استعمال الأرصفة البحرية وغير ذلك.

أهداف الشروط الخاصة فى العقود الهندسية (عقود المقاولات):

• اعطاء المالك مرونة فى إحداث بعض التعديلات فى بنود المشروع دون التأثير فى زيادة الأسعار.
• تغير بنود التأمينات التى نص عليها فى الشروط العامة وكذلك وضع شروط غرامة التأخير وكيفية تحمل المخاطر.
• تحديد مسؤولية المالك فى توفير عدد من المواد الخاصة كالمعدات والأدوات أو القيام ببعض الأعمال الإستشارية المكملة للمشروع كأعمال مساحية أو اختبارات للتربة أو مواد البناء أو تزويد المشروع بخدمات عامة(كهرباء، مياة)
• وضع مواصفات خاصة كاستبدال مواد إنشائية مذكورة فى الشروط العامة بأخرى ذات مواصفات وجودة عالية.
• وضع اشتراطات على المقاول بعدم انشغاله بأعمال إنشائية أخرى فى الوقت الذى يتم فية تنفيذ المشروع حتى لا يعرقل سير المشروع المتعاقد علية.

3- المواصفات(Specifications)‌‌

يمكن تقسيم المواصفات فى العقود الهندسية (عقود المقاولات) إلى الأنواع التالية:

أ- المواصفات المفتوحة(Open Specifications )

وهى تعطى المقاول حرية التعامل مع موردى مواد مختلفة شريطة التقيد بالمواصفات العامة لتلك المواد وهناك حالات خاصة فقط يضطر المهندس فيها إلى تحديد نوع معين من المواد المستخدمة فى المشروع بغرض تحقيق جودة خاصة وفى حالة وجود نزاع بين المالك والمقاول يتم عادة اللجوء الى جهة استشارية لإبداء الرأى النهائى ولحل النزاع.

ب- المواصفات المحددة(Closed Specifications )

وهى عادة ما تشترط عدم السماح باستبدال أى نوع معين من المواد أوالعمالة أو المعدات. وعادة ما تستخدم هذه المواصفات فى أعمال القطاع الخاص.

ج- المواصفات القياسية (Standard Specifications )

وهى عادة مواصفات توضع من جهة رسمية ومسؤولة على تنفيذ بعض المشروعات الإنشائية التخصصية مثل وزارة المواصلات أو وزارة الإسكان والمرافق بحيث تقوم بوضع المواصفات الفنية  لتنفيذ طريق أو مشروع صرف صحى أو ما شابة ذلك.

د- مواصفات الآداء (Performance Specifications )

وهى تلك المواصفات التى يجب توافرها فى أى نشاط داخل المشاريع الهندسية بعد تنفيذها وعادة ما يقوم المقاول الرئيسى بأنجاز العمل بالجودة المطلوبة والمنصوص عليها فى المواصفات على أن تخضع الأعمال الإنشائية للاختبارات الهندسية اللازمة للتأكد من مطابقتها للمواصفات.

ه- المواصفات التقنية (Technical Specifications )

وهى مجموعة من الشروط تشتمل بالأساس على عبارات تقنية متفق عليها وذلك لضمان جودة الأعمال المختلفة (Quality Control ) داخل المشروع، ويتم النص فيها عادة على نوعية ومواصفات المواد المراد استعمالها من أسمنت وركام (حصى ورمل) وطوب وحديد وخشب وغيرها، كما يُنَص فيها على نوعية ومواصفات الخلطات الخرسانية إلى غير ذلك من الأمور المعروفة فى هذا المجال، وكذلك على نوعية المعدات المطلوب استعمالها و مواصفاتها الفنية وخلاصة القول فإن جميع بنود الأعمال فى المشروعات الإنشائية يتم وصفها وكيفية تنفيذها وفقاً للمعايير المتفق عليها مهما كان نوعها.

و- مواصفات المواد والعمالة(Material & Workmanship Specifications )

وهى تلك المواصفات التى توضح معايير المواد المستخدمة فى الإنشاء(الميكانيكية والطبيعية)، ومستوى العمالة فإنها توضح خصائصهم من حيث الخبرة ومستوى الأداء مثل أعمال الصرف الصحى وأعمال اللحام، والتى تتطلب عمالة ذات كفاءة معينة، وعادة يقوم المالك بعمل الاختبارات اللازمة للتأكد من دقة الأعمال المنجزة والتى تتطلب عمالة ذات كفائة معينة ومن حق المالك أومن ينوب عنه التأكد من توافر الخبرات المطلوبة فى العمالة للتأكد من سير العمل على الوجة المطلوب.

4- بنود قوائم الكميات (Bills of Quantity)‌‌

وهى جداول تحصر فيها جميع بنود الأعمال الإنشائية مثل (أعمال الحفر والردم وأعمال الخرسانة وأعمال البناء وأعمال الطبقة العازلة وأعمال البلاط والأرضيات وأعمال الدهانات....الخ) وكمياتها وتشمل خانات لوحدات القياس وفئة السعر لكل وحدة ومجموع الأسعار كما فى الجدول رقم(1-1). ويمكن القول بأن حساب الكميات فى المشروعات الهندسية يفيد فى تحديد الزمن الكلى لتنفيذ المشروع وكذلك فى حساب انتاجية العمل لكل نشاط. هذا ويتم إعداد الأعمال المختلفة للمشاريع الإنشائية فى دفتر خاص معتمد ( دفتر الحصر)، وهو يعتبر من المستندات المهمة ولايسمح بتداولة بين أيدى غير مسؤولة وفى العادة يحفظ بعهدة مهندس المالك، ويمكن القول بأن أهمية حساب كميات أى مشروع إنشائى تتلخص فى الآتى: حساب كميات أى مشروع إنشائى يساعد فى وضع التكلفة المتوقعة له والتى على أساسها يتم اختيار المقاول لتنفيذ المشروع.
• يمكن عمل ميزانية كلية للمشروع من بدايته حتى نهايته.
• بناء على التكلفة المتوقعة للمشروع فى البند السابق يتم تحديد قيمة التعديلات (أن تطلَّب الأمرذلك) أثناء مرحلة التنفيذ.

جدول(1-1) يبين نموذج لحساب كميات مشروع أنشائى.

اسم البند Item	الوحدة Unit	الكمية Quantity	ثمن الوحدة Unit Price	الآجمالى Total
أعمال الحفر	المتر المكعب(م)2
أعمال الخرسانة العادية	المتر المكعب(م)2
أعمال الخرسانة المسلحة	المتر المكعب(م)2
أعمال المبانى (الحوائط)	المتر المربع(م)2
أعمال اللياسة (البياض)	المتر المربع (م)2
أعمال الدهانات	المتر المربع (م)2
أعمال الآرضيات	المتر المربع (م)2
أعمال الكهرباء	بالعدد
أعمال النجارة	بالعدد
الآعمال الصحية	بالعدد
الآجمالى

5- الرسومات الهندسية ( Drawings )‌‌

الرسومات الملحقة مع مستندات العقد توضح الخطوط العريضة للمشروع دون تفاصيل( حسب طريقة التعاقد) حسب التصاميم الهندسية المعتمدة من المهندس الاستشارى على أن يقوم المقاول بعد ذلك بوضع رسومات تفصيلية لكل نوع من الأعمال يوضح فيها كيفية تنفيذ الأعمال الإنشائية وبعد ذلك يتم اعتماد الرسومات من قبل جهة الإشراف (الجهة المشرفة على المشروع) قبل البدء فى التنفيذ، وشكل رقم(1-1) يوضح التوجيهات العامة والتى يجب أن تحتويها أى لوحة تخطيط فى الرسومات الهندسية للمشروع.

أضافة الى ذلك, فهناك مستندات أخرى تعتبر مكملة للعقد ولايتم تنفيذ المشروع بدونها ومنها على سبيل المثال:

أ- برنامج العمل وطريقة التنفيذ (Planning)

وهى تشمل وضع خطة عمل من قِبَل المقاول لتنفيذ المشروع وتحديد الأنشطة المختلفة لة وكيفية تنفيذ هذة الأنشطة وعلاقتها مع بعضها البعض وكيفية تنفيذها، وكذلك تتابع مراحل العمل المختلفة من واقع خبرته فى الأعمال المشابهة، وعادة يجتهد المقاول فى تقديم طريقة عمل تنال رضا جهاز الإشراف، وفى نفس الوقت تمثل أقل تكلفة لتنفيذ المشروع. ويتم فيه حساب زمن كل بند داخل المشروع وكذلك حساب الموارد (مواد،عمالة،معدات،موارد مالية) التى يحتاجها المشروع. ويمكن القول بشكل عام، بأن طريقة تخطيط المشاريع الكبرى والتى تحتوى على أعمال عديدة (متباينة ومتداخلة) يتم إعداد برنامج العمل فيها بواسطة الحاسب الآلى.
شكل (1-1) نموذج لعنوان لوحة مخطط فى مشروع إنشائى

ب- جداول المعدات والعمالة

بعد توقيع العقد واستلام موقع العمل يقدم المقاول كشفاً بالمعدات والآلات التى يزمع استخدامها موزعة على قطاعات العمل المختلفة. كما يقدم كشفاً آخراً بالعدد الإحمالى للقوى العاملة بالمشروع، كما يقدم تفاصيل على سابق خبرة العناصر الأساسية وخاصة المهندسين لاعتمادهم من جهاز الإشراف قبل مباشرة اعمالهم.

6- الجدول الزمنى لتنفيذ المشروع‌‌:

زمن تنفيذ المشروع يعتبر عنصراً اساسياً فى عقود الإنشاءات الهندسية (عقود المقاولات) حيث أن المالك عادةً ما يكون لديه احتياجات واهداف معينة فور الإنتهاء من تنفيذ المشروع. على سبيل المثال اذا كان المشروع استثمارى عقارى فإن هناك موعداً مخططاً له من قِبَل المالك لتأجير ذلك العقار،بينما المشاريع التعليمية كالمدارس والجامعات فإن تسليمها عادة مايتم فى فترة الصيف (الأجازة) قبل بداية السنة الدراسية عادةً. وبناءاً على ما سبق ذكره فإن معظم العقود الإنشائية تتضمن شروط على الزمن الفعلى لتنفيذ المشروع طبقاً للعقد المتفق علية، والمعتمد من المالك وذلك من تاريخ صدور الأمر الكتابى الى المقاول وتسليمه الموقع بما فى ذلك أى زيادات أو تعديلات تصدر اليه كتابةً، وعليه فإن المقاول غير مسؤول عن أى تأخير يثبت للمالك أن سببه لم يكن بالإمكان توقعه عند وقت دراسة العطاء وكانت خارجه عن ارادته وعليه فإنه يجوز للمالك منح المقاول تمديداً مناسباً فى مدة تنفيذ الأعمال بمقدار العمل الزائد، أو بسبب ظروف طارئة قد تحدث للمشروع. أما إذا كان التأخير ناشئاً عن أسباب أخرى فعلى المقاول أن يتحمل تكاليف الإشراف خلال فترة التأخير إضافةً إلى غرامة التأخير التى ينص عليها العقد.

7- خطابات الضمان (Warranty )‌‌

عند التسليم النهائى للمشروع فإن المالك فى العادة يرغب فى الحصول على ضمانات للمشروع بحيث يعمل كما خُطِطَ له، وبعبارة أخرى فهو يريد من المقاول القيام ببعض أعمال الصيانة والمتابعة بعد تنفيذ المشروع، وهى فى العادة تتم بناء على وثيقة موقعة من الطرفين (وثيقة ضمان) وتشمل فترة ضمان زمنية من تاريخ الإستلام الإبتدائى للمشروع، وهى فى العادة تشمل المشاريع التى تحوى معدات ميكانيكية وكهربائية وفى بعض مشاريع البناء ايضاً. ويجب الإشارة إلى أن أهداف هذه الضمانات قد تكون غير واضحة (يمكن لمشروع واحد أن يحوى عدة ضمانات وكل ضمان لة هدفه وتأثيراته)، وبذلك قد يتحمل المقاول تبعات أخرى من حيث تغيير بعض البنود التى تم تنفيذها مسبقاً فى المشروع والتى هى بالأصل ليست ملزمة له من واقع العقد الموقع. ويمكن القول أن مشاريع البناء الكبيرة والتى يتم تنفيذها تحتوى على مرحلة صيانة لكى يتم التأكد من أن جميع بنود المشروع مطابقة للشروط والمواصفات المذكورة فى العقد وعملها بصورة جيدة. أضف ألى ذلك أن خطاب الضمان يتضمن قيام المقاول بأعمال صيانة للمشروع لمدة زمنية بعد تسليم المشروع، وعادةً ما تكون سنة كاملة لضمان كفاءة المشروع بدون تكاليف اضافية يتكبدها المالك.

طرق التعاقد وأطراف العقد فى المشروعات الإنشائية(Construction Contracting Method):

معظم المشاريع الإنشائية تتضمن مشاركة كل من المالك والمصمم والمقاول والموردين وعموماً فإن المالك هو الذى يحدد نوعية العقد، بناءاً على دراسات مستفيضة، وبمجرد تحديد نوعية العقد واخذ قرار تنفيذ المشروع فمن الضرورى عمل الاستشارات الهندسية والتصميمات اللازمة والتى تخدم أهداف المشروع وبناء علية يشرع المقاول فى تنفيذ المشروع، وتجدر الإشارة بأن اتفاقية العقد ومهام كل طرف فى المشروع تعتمد على طبيعة وحجم المشروع. وهذه المهام يجب أن تُقَيًّم وتُدرس جيداً لكى تحدد علاقة كل طرف بالآخر خلال زمن تنفيذ المشروع.

وبالتالى يمكن القول بأن هناك خمسة انواع اساسية لطريقة التعاقد فى المشروعات الإنشائية يمكن تلخيصها كما يلى:

1- طريقة التعاقد العام(General Contract Method)

هى طريقة تعاقد بين المالك والمقاول الرئيسى، بحيث يتم تمثيل المالك بواسطة شركة تقوم بإعداد التصاميم الهندسية وكل ما يتعلق بالعقد(فى مشاريع البناء عادة ما تكون شركة تصميم معمارى)، بحيث يكون دور كل طرف أثناء التعاقد واضحاً ومعروفاً فى الشروط العامة لمستندات العقد. وفى العادة يتم الإعلان عن المشروع فى الوسائل العامة لإشعار الأطراف المعنية (المقاولين) على آخر موعد لتقديم العطاء. هذه العطاءات تفتح وتقرأ فى وجود المقاولين. وفى الغالب يتم ترسية المشروع لأقل عطاء من حيث السعر، وبقية العطاءات تبقى مفتوحة وبخاصة العطاء الثانى والثالث من حيث السعر الى حين توقيع العقد بين المالك والمقاول، مع ملاحظة أن هذة الإجراءات لها ضوابط قانونية. أما بالنسبة لطريقة التعاقد فى القطاع الخاص فإن الخطوات تشبه تلك التى فى القطاع العام ولكن ليست بنفس الضوابط والمعايير. على سبيل المثال يكون فتح العطاء فى جلسة مغلقة وعلية يحدد المقاول. وفى بعض الأحيان قد يلجأ المالك إلى التفاوض فى تكلفة المشروع بسعر أقل مما هو مذكور والمقدم من المقاول، وهذا بالطبع ليس مألوفاً. ونخلص من هذا سواء كانت طريقة التعاقد خاصة أو على مستوى القطاع الحكومى فإن اتفاقيات التعاقد تكون متشابهة. فعلى على سبيل المثال شكل (1-2) يوضح أن المقاول الرئيسى متخصص فى أعمال معينة فى بنود أعمال المشروع المختلفة (خرسانة، تركيبات، منشآت معدنية....ألخ)إضافة إلى ذلك فقد يكون المقاول الرئيسى لاتوجد لديه خبرات معينة لتنفيذ بعض بنود المشروع. وبناءاً علية فإنه يتعاقد من الباطن مع مقاول يقوم بتلك الأعمال ويكون المقاول بالباطن مسؤولاً عن العمالة والمعدات والموارد والإدارة لبنود الأعمال الموكلة إليه.

أنظر شكل 1-2 رسم توضيحى يبين علاقة المالك بالأطراف المختلفة فى التعاقد العام

ملاحظات :

• من المتعارف علية فى كثير من الأحيان (فى مشروعات البناء العادية) أن يكون هناك حوالى ثلاثة مقاولين بالباطن على الأكثر لتنفيذ بنود مختلفة داخل المشروع .
• فى مشروعات البناء التخصصية (المستشفيات) فإنه من المحتمل أن يصل عدد مقاولى الباطن الى سبعين مقاول
• فى مشاريع البناء الثقيل (الجسور) فإنه فى غالب الأحيان نحتاج إلى عدد قليل من مقاولى الباطن ، حيث أن المقاول الرئيسى لديه الإمكانيات (مواد ، عمالة ، معدات) لتنفيذ معظم بنود المشروع وفى بعض الحالات النادرة الحدوث  يقوم المقاول الرئيسى بتكليف مقاول بالباطن ليقوم بكل بنود أعمال المشروع وتسمى هذة الحالة بالسمسرة (Brokerage) وهى لا تعتبر طريقة مجدية للمالك حيث أن تكلفة المشروع الكلية تتضمن أرباح المقاول الرئيسى والمقاول بالباطن . هذا وتكون مسؤولية التخطيط والاشراف لبنود الأعمال المختلفة للمشروع على عاتق المقاول الرئيسى مهما كان حجم العمل الموكل إلى المقاول بالباطن .

متى ينصح باستعمال طريقة التعاقد العام؟

فى هذا النوع من التعاقد يفترض أن يكون المقاول الرئيسى لديه الكفاءة والخبرة فى إدارة المشروع وكذلك مسؤوليته فى توفير الموارد المختلفة له . هذا يعنى أن المقاول يجب أن يكون لديه عمالة ذات كفاءة ، وأجهزة مختلفة لإنجاز بنود المشروع المختلفة ، وبناء على ماتقدم ذكره يمكن القول بأنه إذا ما توفرت لدى المالك الإدارة الأساسية الجيدة فى المشروع فإن هذه الطريقة لن تكون المفضلة له . بالرغم من ذلك فإن هذه الطريقة هى الوحيدة التى تعطى المالك تصوراً واضحاً على التكلفة الإجمالية للمشروع برُمَته قبل البدء فى مرحلة التنفيذ على غرار طرق التعاقد الأخرى والتى يتم تقدير تكلفة المشروع فى مرحلة التصاميم الهندسية أو فى مراحل مبكرة من تنفيذ المشروع كما سيأتى بيانه لاحقاً .

2- طريقة التعاقد المنفصل(Separate Contract Method)

فى هذه الطريقة يكون التعاقد بين المالك ومقاولين متخصصين للقيام بأعمال بنود المشروع المختلفة كما فى شكل (1-3) ، وهى تشبه طريقة التعاقد العام ولكن بدون مقاول رئيسى للمشروع وهذا يعنى أن على المالك الإشراف على المشروع. وبناءاً عليه يجب أن يكون لديه الكفاءة والقدرة على ذلك وبالتالى فإن الفائدة الأساسية فى هذا النوع من التعاقد أن الأرباح التى قد تذهب إلى المقاول الرئيسى تحفظ من قبل المالك . أما فى الحالات التى يفتقر فيها المالك ألى الإمكانيات الإدارية داخل الموقع فبإمكانه التعاقد مع مؤسسة أو هيئة لتقوم بمهام الأشراف أثناء مراحل تنفيذ المشروع . وتجدر الإشارة إلى أن مهام هذه المؤسسة يجب أن تكون واضحة عند التعاقد معها حيث إن مقاولى المشروع ملزمين بالجهود الإدارية والتنسيقية الصادرة من هذه المؤسسة . فمن الواضح أنه يمكن أن تنشأ نزاعات بين المقاولين والمؤسسة( الجهة المشرفة) ، وبناء عليه يجب على المالك فى مثل هذه الحالات القيام بأعمال الإدارة والإشراف أثناء مراحل تنفيذ المشروع.

أنظر شكل1-3 الهيكلة النموذجية بطريقة التعاقد المنفصل

متى ينصح باستعمال طريقة التعاقد المنفصل؟

إن من الشروط الأساسية لتطبيق هذه الطريقة فى التعاقد هى إمكانية الحصول على مدير فنى أو مهندس إدارة مشروعات ذى كفاءة بحيث يشرف على البنود المختلفة للمشروع ، وبناءاً عليه تكون هذه الطريقة ملائمة للمشاريع ذات الطبيعة التى تتضمن مقاولين متخصصين يمكن الاستعانة بهم فى بنودالمشروع التخصصية ، ومما تجدر الإشارة إليه هذه الطريقة تعرض المالك إلى الكثير من المخاطر مقارنة بطريقة التعاقد العام (لايوجد مقاول رئيسى) ، إضافة إلى كونها تقلل جداً من الأرباح التى قد يحصل عليها المقاول الرئيسى أثناء تنفيذه لمشروع ما بناءاً على تقييم المالك للأعمال المنفذة ( تكون أرباح المقاول الرئيسى فى العادة أقل من3% من التكلفة الإجمالية للمشروع) ، وعلى ذلك يمكن القول بأن هذه الطريقة ليست شائعة الإستخدام فى المشاريع الأنشائية .

3- طريقة الحساب الإجبارى (Force Account Method)

فى هذه الطريقة لايوجد كتابة عقد لتنفيذ الأعمال الإنشائية لمشروع ما، حيث أن المالك تكون لديه إمكانيات من حيث الموارد البشرية قادرة على تنفيذ المشروع من الناحية التقنية (انظر شكل1-4). وبناءاً عليه فإن المالك يجب عليه تزويد الموقع بالموارد ، والعمالة ، والمعدات ، وكذلك الإشراف أثناء تنفيذ بنود المشروع المختلفة. ويمكن القول بأن المالك يمثل دوراً أساسياً (مدير المشروع) ، بينما يمثل المصمم دوراً غير أساسى. ومن الجدير بالذكر ، أن المالك يستفيد استفادة كبيرة فى هذا النوع من التعاقد حيث يتم إلغاء التكاليف المتكبدة لمتابعة مقاول ما فى المشروعات الإنشائية وبعبارة أخرى تعفى المالك من التكاليف فيما لو كلف مقاول ما لتنفيذ المشروع .

أنظر شكل 1 – 4 الهيكلة النموذجية لطريقة التعاقد بالحساب الإجبارى

متى ينصح باسعمال هذه الطريقة؟

هذه الطريقة مناسبة بصفة خاصة فى المشاريع الصغيرة (مشاريع صيانة) والتى تتصف بالباسطة ، وبناءاً عليه فمن المنطقى أن يكون لدى المالك (خلال شركته) أطقم عمل ماهرة للقيام بالأعمال الإنشائية المختلفة للمشروع .

4- طريقة التعاقد بإسناد التصاميم الهندسية للمقاول (Design-Build Method)

فى هذه الطريقة من التعاقد يتم توظيف شركة إنشاءات  ومن ثم الإستفادة من خبراتها فى مرحلة التصميم الهندسى على وجه الخصوص ، حيث يكلف المالك المقاول الرئيسى للقيام بأعمال التصميم والتنفيذ كما هو موضح فى شكل (1-5) وفى بعض الأحيان يطلق عليها بعض المتخصصين فى هذا المجال بعقد تسليم مفتاح (Turnkey Construction) ، وبناءاً على ذلك فإن المسؤولية التقنية تنحصر من ناحية التصميم والتنفيذ فى جهة واحدة (المقاول) إضافة إلى أعمال أخرى قد توكل إليه أثناء مرحلة التنفيذ ، وتجدر الإشارة بأن احتمالية تنفيذ المشروع تكون فى زمن قياسى باستخدام هذا النوع من التعاقد ، ويمكن القول بأن هذا النوع من التعاقد يشبه إلى حد ما طريقة التعاقد العام ولكن مسؤولية المقاول كما أسلفت تتضمن التصميم الهندسى وتنفيذ المشروع  ، وعموماً فإن هذه الطريقة يكثر استخدامها فى المشاريع الكبيرة وذات الطبيعة الصناعية كمحطات تكرير النفط ( البتروكيميائية ) 

أنظر شكل 1 – 5 هيكل نوذجى لطريقة تعاقد بإسناد التصاميم للمقاول

متى ينصح باستعمال هذه الطريقة؟

حيث أن المقاول يقوم بأعمال التصميم الهندسى والتنفيذ فى نفس الوقت ، فعليه يمكن القول بأن أعمال التنفيذ تبدأ فعلياً قبل الإنتهاء من التصاميم الهندسية بحيث يمكن ترجمة تلك التصاميم أولاً بأول إلى واقع أعمال وخاصة فى البداية المبكرة من تنفيذ المشروع ، وعموماً فإن هذه الطريقة تحظى بإقبال واسع عندما يكون معدل التضخم عالياً فى قطاع الإنشاءات .

5- طريقة التعاقد المتخصص(Professional Construction Management Method):

تعتبر طريقة التعاقد المتخصص من إحدى الطرق التى يتم فيها التعاقد مع شركة إنشاءات لكى تقوم بأعمال تخصصية بحته كما هو موضح بالشكل .
أنظر شكل 1-6 هيكل تنظيمى لتوضيح طريقة التعاقد المتخصص

وفى أغلب الأحيان يتم توظيف مدير فنى للمشروع قبيل مرحلتى التصميم والتنفيذ ، أضف إلى ذلك فقد يكون المدير الفنى للمشروع عنصراً رئيساً فى اختيار الشركة التى تقوم بالتصاميم الهندسية ، وخلال تلك الفترة فإن المدير الفنى للمشروع يقوم بمراجعة وتقييم المشروع من ناحية التكلفة وزمن التنفيذ وعن مدى إمكانية التقليل من التكلفة الإجمالية للمشروع ، وعليه فإن المدير الفنى للمشروع يعمل فى الواقع لمصلحة المالك . أما على طريقة دفع أتعابه من قبل المالك فإنها تعتمد بالدرجة الأولى على حجم المشروع ( المشاريع ذات التكلفة العالية تعطى مردوداً مادياً عالياً للمصمم) .

ونخلص من ذلك أن المدير الفنى للمشروع يتم توظيفه من قبل المالك لكى :

أ- يتأكد من أن المشروع ذو جدوى اقتصادىة ويحقق أهدافه .
ب- يقوم المديرالفنى بتقييم المشروع ، ومن ثم يعطى ضمانات للمالك على التكلفة الإجمالية للمشروع.
ج- بناءً على ما تقدم ذكره فى الفقرة (ب) فإنه من الممكن لمدير المشروع عمل ترتيبات مع المالك من حيث مقاسمة أموال موفرة فيما لو قلت تكلفة المشروع الفعلية على التكلفة الإجمالية .

متى ينصح باستعمال هذه الطريقة؟

يكثر استعمال هذه الطريقة فى المشاريع الكبيرة وذات البنود المعقدة مثل المستشفيات والتى تحتاج بطبيعتها الى مهندسين إنشائيين متخصصين حتى فى مرحلة تصميم المشروع ، وخلاصة القول فإنه ينصح باستعمال هذه الطريقة فى المشاريع الهندسية الكبيرة والمطلوب تنفيذها بصورة سريعة .

من المتعارف عليه أن أى مشروع إنشائى يمر بثلاث مراحل رئيسية وخاصة المشروعات الكبيرة وهذة المراحل هى : مرحلة دراسة الجدوى ، والمرحلة الهندسية التى تشمل ( التصميم ، والتعاقد والتنفيذ ، والتسليم)، ومرحلة التشغيل والصيانة وسوف أتعرض فقط بشىء من التفصيل لمرحلة التعاقد نظراً لأهميتها وعلاقتها بهذا الموضوع :

تبدأ مرحلة التعاقد أثناء الإعداد للجزء الأخير من مرحلة التصميم الهندسية حيث تكون الرسومات المعمارية والتنفيذية وملحقات مخططات المشروع قد تم إعدادها وذلك تمهيداً لأعمال حصر الكميات ، واختيار المقاول المناسب لتنفيذ المشروع . وفى حقيقة الأمر تعتبر مرحلة التعاقد بمثابة مشروع صغير بالنسبة للمالك وتحتاج إلى تخطيط جيد ، والشكل رقم (1-7) يلقى الضوء على أهم الأنشطة التى تمر بها مرحلة التعاقد . ويمكن تلخيص أهم الخطوات التى تمر بها هذه المرحلة كما يلى : -
• تجهيز مستندات المناقصة(Bidding Document)
• اختيار المقاول(Contractor Selection)
• توقيع العقد(The Agreement)
1) تجهيز مستندات المناقصة (Bidding Document)
هى تلك الوثائق والمستندات التى تعطى عادة للمقاولين لدراسة المشروع ، ومن ثم تقديم العطاء للمالك ، تمهيداً لاختيار المقاول المناسب الذى سوف يقوم بتنفيذ المشروع
وتشمل هذه الوثائق التالى : -
أنظر شكل 1 – 7 يبين تتابع الأنشطة المختلفة فى مرحلة التعاقد

• خطاب المالك : (Invitation To bid)
وهو عبارة على دعوة من مالك المشروع إلى المقاولين لدخول المناقصة ، وعادة ما يوضح فيها اسم المشروع وطبيعته ومكانه وكذلك يحدد فيه موعد تسليم العطاء والمتطلبات الأساسية الواجب توافرها فى أى عطاء، إضافة إلى الشروط الأخرى التى تشمل الضمان والتأمينات وغرامات التأخير .
• شكل المناقصة : (Bid Form)
هوذلك الخطاب الموجه من المقاول إلى المالك يفيد فيه موافقة الأول على دخول المناقصة بالشروط المذكورة فى دعوة المالك ، وأنه قد تم دراسة بنود المناقصة المختلفة .
• شكل العقد : (Construction Contract)
العقد كما سبق ذكره هو الإتفاق النهائى والرسمى بين المالك والمقاول ، ويحتوى على :-
أ- اسم كل منهما وبياناته كاملة .
ب- ا سم الشهود على العقد وعادة ما تكون جهة رسمية ملمة بالنواحى القانونية .
ت- اسم المشروع المزمع تنفيذه مع إعطاء نبذة عن محتوياته الأساسية .
ث- الزمن الكلى لتنفيذ المشروع ، وتكلفته الكلية .
ج- أسلوب التعامل المادى بين المالك والمقاول .
ح- محتويات العقد من رسومات هندسية وشروط وخطابات ضمان وتأمينات وغرامات .
2- اختيار المقاول : (Contractor Selection)
فى العادة يتم اختيار المقاول على طريق المناقصة (Bidding) ، والتى يتم إعلانها فى الوسائل العامة أو على طريق الإسناد المباشر(Forced Tendering) لتنفيذ المشروع ، وهناك العديد من المناقصات من أهمها : المناقصات المفتوحة (Open Tendering) ـ والمناقصات المحدودة (Selective Tendering ) والمناقصات المتعددة (Series Tendering) ،  وفى العادة تقوم الجهة المالكة للمشروع بدراسة العطاءات المقدمة من المقاولين وتقييمها من الناحية الإقتصادية والهندسية ( التكلفة ، الجودة) وعلى ذلك يتم اختيار المقاول المناسب لتنفيذ المشروع . وفى الحقيقة فإن خبرة المقاول وأعماله التنفيذية السابقة ومواعيداها وجودتها ، وتكلفتها ، وكل ذلك يعتبر من العوامل المهمة جداً فى اختيار المقاول لتنفيذ أى مشروع إنشائى، أضف إلى ذلك فإن على المالك الأخذ بالأعتبار الضمانات( ضمانات مصرفية أو ضمانات شركات تأمين) والتى على ضوئها تتكفل بتحمل أو تغطية أى تقصير قد يتسبب المقاول فيه أو فى حالة عدم التزام المقاول بالشروط التى ينص عليها العقد . وعادة يقوم المالك بإرسال خطاب رسمى عند اختيار المقاول المناسب للمشروع ، يعلمه بأنه قد تم أختياره لتنفيذ المشروع ، مع تحديد موعد للتوقيع على وثيقة العقد فى صورته النهائية تمهيداً لمرحلة تسليم الموقع ثم البدء فى التنفيذ .
3- توقيع العقد (The Agreement)
ويعنى الإتفاق الرسمى النهائى بين كل من المالك والمقاول ، وهو ملزم للطرفين من الناحية القانونية على محتويات العقد ، بحيث يشمل موافقة المقاول على تنفيذ الأعمال الإنشائية نظير مبالغ مالية تدفع من قبل المالك ، بطريقة معينة وزمن متفق عليه بناء على الشروط التى قد تمت الموافقة عليها ومن الجدير بالذكر فإن هناك نقاطاً أساسية يجب ملاحظتها عند التعاقد وهى : -
• يجب أن تكون جميع بنود العقد مصاغة بأسلوب واضح وسهل وبسيط ولا تحتمل أكثر من معنى .
• يجب ألا يكون هناك تعارض فى بنود العقد وأن توافق جميع بنود العقد قوانين البلد المراد إقامة المشروع فيه .
• يجب النص فى العقد على كيفية التعامل المادى بين الطرفين وكذلك عند إحداث أى تغييرات تقنية فى أحد بنود الأعمال (زيادة أو نقص فى بنود المشروع) وكيفية التعامل معها من حيث النوعية وزمن تنفيذها وتكلفتها .
• يجب أن يحتوى العقد على حقوق وواجبات كل طرف بلغة سهلة الفهم .
• يجب أن يحتوى العقد على غرامات التأخير من حيث كيفية التعامل معها .
ـــ ويجدر الحديث فى هذا الصدد على المسؤوليات والأهداف الرئيسية لكل من المالك والمقاول فى مرحلة التعاقد .
مسؤوليات المالك أثناء مرحلة التعاقد :
1- شرح المطلوب تنفيذه من أعمال هندسية للمقاول وذلك على طريق الوصف بتقارير فنية أو تقديم مخططات للمشروع .
2- الإشتراك فى تحمل المسؤولية مع المقاول فى حالة تعاقده مباشرة مع موردى المواد للمشروع بحيث يقدم المقاول له الاستشارة اللازمة عند وصول المواد إلى الموقع من حيث مطابقتها للمواصفات .
3- يتحمل المالك دفع المستحقات المالية المطلوبة للمقاول طبقاً للعقد فى مواعيدها ولايتحمل تبعات تأخير الدفع طبقاً لما ينص عليه العقد .
الأهداف الرئيسية للمالك أثناء التعاقد :
1- الحصول على أحسن جودة للمشروع وبأقل تكلفة وفى أقل وقت .
2- تجنب تحمل المخاطر فى حالة حدوثها قدر الإمكان .
3) الإحتفاظ بأخذ قرار أى تغييرات قد تطرأ على المشروع أثناء مرحلة التنفيذ .
مسؤوليات المقاول أثناء مرحلة التعاقد :
1- المقاول هو المسؤول عن سلامة وجودة المشروع خلال مدة تنفيذه ومدة الضمان المنصوص عليها فى العقد ، فإذا حدث خلل أثناء مرحلة الضمان فيتحمل المقاول إصلاح الخلل على نفقته .
2- المقاول مسؤول عن سلامة الموارد البشرية ودفع أجورهم والتأمين عليهم أثناء تواجدهم بموقع العمل .
3- المقاول مسؤول عن جودة المواد المسلمة إليه لاستعمالها فى البنود المختلفة للمشروع وطرق الحفاظ عليها ، وكذلك يكون مسؤولاً عن الأعمال التى تم انجازها ولم تسلم بعد إلى المالك .
4- يقع على عاتق المقاول القيام بجميع الأعمال المطلوب تنفيذها طبقاً للمواصفات والشروط والرسومات الهندسية التى تم التعاقد عليها خلال المدة المحددة للمشروع .
الأهداف الرئيسية للمقاول أثناء التعاقد :
1- الوصول إلى اتفاق مع المالك على تحديد زمن تنفيذ المشروع .
2- تحقيق أعلى عائد مادى من خلال تنفيذ المشروع .
3- تجنب حدوث المخاطر داخل الموقع قدر الإمكان .
4- تجنب الوقوع فى الشروط الجزائية مثل غرامات التأخير أثناء تنفيذ المشروع .